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Jaishili Auction
拍品信息:达州市朝阳东路455号部分国有资产(原金阳宾馆及其附属4号门市)评估报告
达州市朝阳东路455号部分国有资产(原金阳宾馆及其附属4号门市)评估报告的图片,点击查看大图

 四川豪思房地产评估咨询有限公司

地址:成都市人民中路三段16号人和商务楼636

电话(传真):028-86268627

一、致估价委托人函

达州市新潮航务有限责任公司:

    承蒙委托,我公司本着独立、客观、公正、合法的原则,按照国家规定的技术标准和程序,完成了本次房地产咨询性估价项目。

    估价目的:拟对该宗资产采取对外投资的方式实施合作经营,以实现国有资产收益最大化而评估该资产的投资收益额及房地产市场价格咨询。

    估价对象:根据估价委托人提供的《门牌号使用证明》,估价对象为位于达州市朝阳东路455号部分国有资产(原金阳宾馆及其附属4号门市)建筑面积为1959. 40平方米的商业用房及其应分摊的国有划拨土地使用权,根据委托人提供的《说明》,估价对象的1层由产权人作库房使用,建筑面积约120平方米,2层(临朝阳东路门市),建筑面积约400平方米(原金阳宾馆大厅面积约15平方米),故此次纳入评估的建筑面积为1454. 40平方米。

    价值时点:20141219日。

    价值类型:市场价值,即经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方,以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

估价方法:估价人员根据本次估价目的,经过现场查勘和市场调查,遵循估价原则,结合估价对象的实际情况,本次估价采用比较法对估价对象进行了评估。

估价结果:注册房地产估价师根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,选用比较法在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上,满足本报告所述价值类型及估价的假设和限制条件及使用报告说明下,确定估价对象在价值时点的投资收益额如下:

估价结果一览表(投资收益额)

委托方

房地产坐落

楼层

用途

平均投资收益额(元/㎡·年)

评估建筑面积(㎡)

投资收益额(万元·年)

达州市新潮航务有限责任公司

达州市朝阳东路455号部分国有资产(原金阳宾馆及其附属4号门市)

2-5

商业

175

1454.40

25.50

合计

 

 

/

1454.40

25.50

估价结果一览表(市场价值)

委托方

房地产坐落

楼层

用途

评估单价(元/㎡)

评估建筑面积(㎡)

评估总价值(万元)

达州市新潮航务有限责任公司

达州市朝阳东路455号部分国有资产(原金阳宾馆及其附属4号门市)

2-5

商业

5200

1454.40

756.29

合计

 

 

/

1454.40

756.29

 

    估价结果和使用估价报告有关的特别提示:

    1、本估价结果是指估价对象能够按商业用途持续有效使用,具有合法房地产权属文件,不受任何可能影响其价值的权利限制。

    2、本次估价对象坐落、界址、范围、建筑面积依据估价委托人提供的《房屋所有权证》及《说明》等相关资料,据委托方提供的《说明》介绍原房屋1栋建筑面积为1959. 40平方米,因1层用作委托方库房使用,不纳入此次评估范围之内,故此次纳入评估的建筑面积为1454. 40平方米,由估价委托人指界、确认;估价对象用途、土地使用权性质、租赁期限、租金支付方式依据估价委托人提供的《房屋所有权证》及《说明》等相关资料确定。

    3、估价的具体情况及相关专业意见,请见附后告全文,使用前请认真阅读本报告全文,并请特别关注其中的估价假设和限制条件。

O一五年一月七日

二、注册房地产估价师声明

    我们根据自己的专业知识和职业道德,在此郑重声明:

    1、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

    2、本估价报告的分析、意见和结论,是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件以及使用报告说明的限制。

    3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

    4、我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

    5、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。

    6、注册房地产估价师赵小凤、郭玉坤己于20141219日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

    7、我们在本估价项目中没有得到本公司以外的重要专业帮助。

    8、参与本房地产抵押咨询性估价报告的专职注册房地产估价师具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。

注册房地产估价师:赵小凤    注册号:5120120012

注册房地产估价师:郭玉坤    注册号:5120110058

    三、估价假设和限制条件

    (一)估价假设

    1、一般假设

    (1)价值时点的房地产市场是公开、公平、自愿的均衡市场。

    (2)估价对象能够按商业用途持续有效使用,具有合法房地产权属文件,不受任何可能影响其价值的权利限制,能够合法地进入房地产租赁市场,本次评估以此为估价假设前提。

    (3)本次估价对象坐落、界址、范围、建筑面积依据估价委托人提供的《房屋所有权证》及《房地产估价委托书》等相关资料,由估价委托人指界、确认;估价对象用途、土地使用权性质、租赁期限、租金支付方式依据估价委托人提供的《房地产估价委托书》确定。

    (4)估价对象为整栋建筑物,本次估价以估价对象可合理享有配套设施(水、电、停车位等)的使用权益为假设前提。

  (5)本次估价是以估价对象房屋所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利,且不存在共有权人,无权属纠纷,无法律、法规规定禁止按本次评估目的使用的其他情形为假设前提。

  (6)本次估价是以估价对象系产权人合法取得,且已按国家和地方法律、法规规定缴纳完毕各种税费,其有完整房屋和土地产权为假设前提。

  (7)本次估价是以估价对象未有任何方式的销售及估价委托人未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。

  (8)本次估价未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及自然灾害等不可抗力对估价结果的影响。

  (9)估价人员对估价对象的现场查勘仅限于估价对象在查勘日的外观和使用状况,估价人员无法对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行专业检测,本报告假设估价对符合国家有关技术、质量、验收规范,符合国家有关安全使用标准。

2、依据不足假设

  (1)本次评估估价对象的房屋建筑面积根据委托方提供的《房屋所有权证》、《说明》上面的数据为评估引用依据,本次估价假定估价委托人提供的房屋建筑面积的资料真实、合法、有效、完整,本次评估以此为假设前提进行估价。

    (2)本次估价结果是以估价对象能够按商业用途持续有效使用,具有合法房地产权属文件,不受任何可能影响其价值的权利限制。

    (二)估价报告使用限制

    1、估价对象的房屋建筑面积和房地产权属状况是根据估价委托人提供的《房屋所有权证》、《说明》登记情况为依据,我们无法确保本报告估价对象的建筑面积和房地产权属状况与房地产权属登记部门“房地产登记薄”中所记载的上述内容有无差异,故本报告不能作

为确定估价对象权属和面积的依据。

    2、估价委托人提供的资料和陈述的情况直接影响我们的估价分析和结论,因此估价委托人应对提供资料和陈述情况的合法性、真实性、完整性及其引起的后果负责;估价人员对所收集资料的真实性、准确性负责。房地产估价机构对评估结果的公正性、准确

性负责。因估价委托人提供的资料和陈述的情况失实造成评估结果有误的,房地产估价机构和估价人员不承担相应责任。

    3、本报告仅用于为委托方了解估价对象的投资收益额提供咨询参考,不作其他用途。

    4、本报告应用的有效期自提交估价报告之日201517日起为壹年,若报告有效期内,国家政策、经济环境、房地产市场及物业本身的物理状况等因素和本报告假设前提条件发生重大变动,且这些变动会对估价结果产生重大影响时,本估价结果无效,应重新委托估

价。

    5、本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时,请估价委托人及时通知本估价机构更正,否则,误差部分无效。

    6、本报告有效期内,为确定之估价目的服务,不得用于其他目的。未经房地产估价机构同意,本报告书的全部或部分内容不得向估价委托人和评估报告审查部门之外的单位和个人提供,也不得发表于任何公开媒体。

    7、本报告书应与估价对象的合法权证一并使用方才有效,房地产估价机构仅对正确使用本报告者负责。

    8、本报告书由“致估价委托人函”、“房地产估价师声明”、“估价假设和限制条件”、“估价结果报告”和“附件”构成完整的估价报告。报告使用者应严格按照本估价报告全部完整地应用,我们不对任何割裂使用的应用行为负责。否则由此引起的后果与本公司和估价

人员无关。本报告经法定代表入签章,至少两名专职注册房地产估价师签章,房地产估价机构盖章并作为一个整体时有效。

四、房地产估价结果报告
   
(一)估价委托人

    名称:达州市新潮航务有限责任公司

    类型:有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)

    住所:达州市航务处综合商业楼4

    法定代表人:张季

    注册资本:伍拾万元人民币

    成立日期:20020123

    营业期限:20020123日至长期

    经营范围:水上客运、货运业务;船舶修造叁级三类;水上水下施工作业;销售:建筑材料、五金交电产品、针纺织品、机械零配件、船用材料及产品;船员技术信息咨询服务。

   

    (三)估价目的

  拟对该宗资产采取对外投资的方式实施合作经营,以实现国有资产收益最大化而评估该资产的投资收益额及房地产市场价格咨询。

    (四)估价对象

    1、估价对象范围及基本状况

    位于达州市朝阳东路455号部分国有资产(原金阳宾馆及其附属4号门市)建筑面积为1959. 40平方米的商业用房及其应分摊的国有划拨土地使用权,根据委托人提供的《说明》,估价对象的1层由产权人作库房使用,建筑面积约120平方米,2层(临朝阳东路门市),建筑面积约400平方米(原金阳宾馆大厅面积约15平方米),故此次纳入评估的建筑面积为1454. 40平方米。

    2、估价对象权益状况

    (1)土地登记状况

    根据委托人提供的《国有土地使用证》,本次评估设定估价对象所处宗地权属为国有划拨商业土地使用权。

    (2)房屋登记状况

    根据委托人提供的《房屋所有权证》及《门牌号使用证明》,  本次评估设定估价对象为位于达州市朝阳东路455号部分国有资产(原金阳宾馆及其附属4号门市)建筑面积为1959. 40平方米的商业用房。

    (3)他项权利情况

    根据估价委托人介绍及估价人员现场查勘,估价对象于价值时点未设定抵押、租赁等他项权利,无拖欠税费的情况,无所有权及使用权异议,不存在法定优先受偿款,无查封、无司法纠纷以及其他形式限制估价对象权利的情况。

   3、估价对象实物状况

1)土地实物状况

名称

达州市朝阳东路455

四至

根据达州市国用(2001)第00417号《国用土地使用证》中的宗地图所示,估价对象所在宗地东临:通川区印制一厂,南临:通川区建筑工程公司,西临:马河沟,北临:朝阳东路。

形状

形状较为规则。

规划限制条件

估价对象所在区域的土地利用类型主要为商住用地。

地形、地势、水文及工程地质

宗地地形平坦,无影响建筑修建的不良地势、地质和水文状况。

开发程度

宗地外开发程度达到“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气),宗地内开发程度达“五通一平”(通上水、通下水、通电、通路、通讯、及场地平整)。

2)建筑物实物状况

 

达州市朝阳东路455号部分国有资产(原金阳宾馆及其附属4号门市)商业用途房地产

实际坐落

达州市朝阳东路455号部分国有资产(原金阳宾馆及其附属4号门市)

建筑面积

1454. 40平方米。

建筑结构

混合结构。

所在层数/总层数

2-5/6

设施设备

院内设有地面停车位,停车保障度一般,配备有应急电源、照明、消防栓。

平面布置

形状呈较规则矩形,布局合理,便于利用。

设计用途

商业

实际用途

商业

装修情况

外墙贴粉色外墙砖;1层室内地面为地板砖,内墙为内墙砖饰面,天棚为白色涂料饰面;25层地面均为地毯,内墙均为墙纸饰面,天棚均为白色涂料饰面,采光、通风一般,布局较优。装修成新率为六成新。

内部配套设施完备程度

内部配套设施较完善,达到通水、通电、通讯。

工程质量

合格

建成时间及新度

1978年建成,采用实际观察法确定成新率基本为五成新。

维护、保养、利用现状、使用情况

现作为商业用房处于闲置状态,维护保养情况较好,能保持持续正常使用。

4、估价对象区位状况

 

坐落及方位

坐落于达州市朝阳东路455号,处于达州市通川区朝阳东路。

商业繁华程度

所在区域属达州市通川区朝阳东路片区,周边有圣地亚家居、供销商务宾馆、北山超市、宏峰电脑域、摩尔百货、沃尔玛超市、朝阳商场、众陶瓷、七七超市等分布在周围,商服繁华度较高。

 

距区域商业中心距离

距城市中心广场约800

临街状况

一面临街,临朝阳东路。   

所在楼层/总楼层

2-56 

朝向

东西  

交通条件

道路状况

区域内有朝阳东路、红旗路等为城市主干道,道路等级和路网密度较高,道路通达度较高 

出入可利用交通工具

区域内有3671624路等多路公交车通达,交通便捷度较优。

交通管制情况

无交通管制

停车方便程度

估价对象区域内配备有地面停车位及地下停车场,停车方便程度较高。

 

基础设施状况

所在区域内水、电、气、视、讯、路、宽带网等城市基础设施配套完善。

 

公共配套设施

区域内分布有达县人民医院、达州市青少年宫、达州市一中老校区、达州市来凤中学、达州市通川区第七小学、达州市通川区第二中学等,公共配套设施齐全。

 

周围环境和景观

自然环境:区域无污染,空气质量状况较好,环境较好;人文环境:地处达州市朝阳东路片区,人口密度较大,人流量较大。相邻房地产多为商住用房。  景观:无。  


(五)价值时点

20141219日。

    (六)价值类型

    采用公开市场价值标准,估价对象能够按商业用途持续有效使用,具有合法房地产权属文件,不受任何可能影响其价值的权利限制,能够合法地进入房地产租售市场。

(七)估价原则

    本次估价遵循的房地产估价原则有:独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点、替代原则、最高最佳使用原则。

  1、独立、客观、公正原则

  要求站在中立的立场上,实事求是、公正正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

    “独立”,注册房地产估价师和房地产估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响,凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价。“客观”,注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不带自己的情感、好恶和偏见,按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。“公正",注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方,坚持原则、公平正直地进行估价。

  2、合法原则

  要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

  房地产估价应依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释;估价对象所在地的地方性法规;国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策;估价对象所在地人民政府颁发的有关部门规章和政策,以及估价对象的不动产登记薄、权属证书、有关批文和合同等。

  本次估价依据上述法律、法规、规章、政策,以估价对象《房地产估价委托书》中载明事项进行房地产估价体现合法原则。

3、价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

房地产估价实际上是求取估价对象在其一时点上的价值或价格,所以在评估一宗房地产时,必须假定市场情况停止在价值时点上,同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。

4、替代原则

  要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

    根据经济学理论,在同一个市场中,具有相同的使用价值和质量的物品,在交易双方具有同等市场信息的基础上,应具有相似的价格,以房地产市场价格为导向,利用实际发生、经过市场“检验”的类似房地产成交价格进行交易情况修正、交易日期修正(市场状况调整)、区域因素修正和个别因素修正(房地产状况调整),求得房地产的价值或价格。

    5、最高最佳利用原则

    要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。

    最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用,包括最佳的用途、规模、档次等。它的一种具体表现,是以使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量,也就是说,估价价格应是在合法使用方式下,各种可能的使用方式中,能获得最大牧益的使用方式的估价结果。最高最佳利用分析的前提条件有维持现状继续使用、直接转换用途、装修改造继续使用、装修改造转换用途、拆除重新利用。

    根据上述判定标准,遵循合法原则并结合估价对象从设计及使用情况,同时结合城专总体规划及估价对象现实的区位条件,我们认为估价对象按照法定用途,并维持房屋现状继续使用体现最高最佳使用原则。

    总之,在估价过程中,以国家有关法律、法规为依据,坚持真实性、科学性、公平性和可行性原则,做到估价过程合理,估价方法科学,估价结果准确,严格保守在估价过程中知悉的估价委托人的商业秘密。

    (八)估价依据

    1、国家及地方相关法律、法规、文件

    (1)《中华人民共和国物权法》;

    (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》;

(3)《中华人民共和国土地管理法》;

(4)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》:

 (5)国家其它相关法律、法规和政策。

 2、房地产估价相关技术规程

 (1)《房地产估价规范》(GB/T50291-1999);

 (2)《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)

 3、估价委托人提供的有关资料:

    (1)《房地产估价委托书》;

    (2)《房屋所有权证》复印件;

    (3)《说明》;

    (4)其他相关资料。

 4、我公司所掌握的达州市房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。

(九)估价方法

房地产估价的常用方法有比较法、收益法、成本法,假设开发法等,估价方法选用应按照《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)要求,根据当地房地产市场发展状况,结合估价对象的具体特点以及估价目的等,选择适宜的估价方法。

比较法是指选取一定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据其间的差异对可比实例成交份格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。估价对象位于达州市通川区朝阳东路片区,区域商服繁华程度较高,配套成熟,房地产市场租赁活跃,类似的租赁案例易于获取,故本次评估可采取比较法对其进行评估。

收益法是指预测估价对象未来收益,利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价价值或价格的方法。本次评估为评估估价对象的市场投资收益额,故不宜采用收益法。

 假设开发法是指求得估价对象后续开发必要的支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值,将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减,或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。该方法适于待开发房地产估价,而估价对象为已建成并投入使用的房地产,并在现状设计用途下持续使用,在合法前提下为最高最佳使用,故不宜采用假设开发法进行估价。

成本法是指测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧,将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。估价对象作为流动性较好的房地产,影响价格高低主要的因素是房地产市场供求关系,而不是房地产开发建设成本高低,运用成本法计算出来结果不能反应其市场接受程度,故不宜采用成本法进行评估。

    综上所述,并根据估价对象的具体情况,本报告采用比较法进行测算。

 (十)估价结果

注册房地产估价师根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,选用比较法在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上,满足本报告所述价值类型及估价的假设和限制条件及使用报告说明下,确定估价对象在价值时点的投资收益额如下:

估价结果一览表(投资收益额)

委托方

房地产坐落

楼层

用途

平均投资收益额(元/㎡·年)

评估建筑面积(㎡)

投资收益额(万元·年)

达州市新潮航务有限责任公司

达州市朝阳东路455号部分国有资产(原金阳宾馆及其附属4号门市)

2-5

商业

175

1454.40

25.50

合计

 

 

/

1454.40

25.50

 

 

估价结果一览表(市场价值)

委托方

房地产坐落

楼层

用途

评估单价(元/㎡)

评估建筑面积(㎡)

评估总价值(万元)

达州市新潮航务有限责任公司

达州市朝阳东路455号部分国有资产(原金阳宾馆及其附属4号门市)

2-5

商业

5200

1454.40

756.29

合计

 

 

/

1454.40

756.29

(十二)实地查勘期

  20141219

(十三)估价作业日期

  20141219日至201517

  (十四)估价报告应用的有效期

  本报告应用的有效期自提交估价报告之日201517日起为壹年。

  五、附件

 1、估价对象照片及位置示意图:

  2、《房地产估价委托书》复印件;

  3、《房屋所有权证》复印件;

  4、《国有土地使用权证》复印件;

  5、《门牌号使用证明》复印件:

  6、《说明》复印件;

  7、《达州市国有资产监督管理委员会文件》达市国资委[2014]36号:

  8、房地产估价机构营业执照、资质证书复印件:

  9、注册房地产估价师注册证书复印件。

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